從“二十大”報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向
10月16日，中國共產(chǎn)黨第二十次全國代表大會在北京人民大會堂開幕，習(xí)近平總書記代表十九屆中央委員會向大會作報(bào)告。報(bào)告在回顧過去新時(shí)代十年變革的基礎(chǔ)上規(guī)劃了我國未來五年乃至更長時(shí)期的黨和國家事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)和大政方針。其中，針對對住房市場的相關(guān)表述為“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”
1．堅(jiān)持“房住不炒”定位未變
【原文】
堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位
【中指觀點(diǎn)】
經(jīng)過多年發(fā)展，“房住不炒”理念已經(jīng)深入人心，成為社會共識，購房者置業(yè)更加理性，住房的居住屬性不斷強(qiáng)化。
早在2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議就首次提出堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被寫進(jìn)“十九大”報(bào)告，過去幾年中，盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“房住不炒”始終是政策堅(jiān)守底線。此次“二十大”報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，彰顯政策定力，同時(shí)也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多的聚焦在保民生、提品質(zhì)上。同時(shí)，也要看到，在實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的過程中“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點(diǎn)，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌龅年P(guān)鍵支撐。
2．加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度
【原文】
加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
【中指觀點(diǎn)】
本次二十大報(bào)告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，提法與十九大報(bào)告中一致，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展，完善購+租、市場+保障的住房體系。
近年來，住房租賃市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租賃住房成為居民解決住房需求的重要途經(jīng)之一。2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議就首次提及發(fā)展住房租賃市場，并強(qiáng)調(diào)將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。此后，政策端推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的步伐明顯加快。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，租賃市場進(jìn)入以保障性租賃住房為抓手、重點(diǎn)解決住房租賃市場結(jié)構(gòu)性問題的高質(zhì)量發(fā)展階段。2021年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，隨后中央加快金融、財(cái)稅、土地等配套政策落地。
根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計(jì)可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。2021年、2022年全國建設(shè)籌集330萬套（間）保租房，未來保租房發(fā)展仍有望進(jìn)一步提速。另外，2022年8月，首批3支保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，有利于提高市場化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。
本次二十大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)加快建立“租購并舉”住房制度，政策紅利有望繼續(xù)釋放，隨著住房租賃需求的逐步擴(kuò)大，住房租賃市場也將迎來快速發(fā)展期，這也為開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等提供了新的發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)企業(yè)需要抓住政策紅利和市場發(fā)展期，拓展新的市場空間。
3．深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略,房地產(chǎn)市場分化行情或加劇
【原文】
著力推進(jìn)城鄉(xiāng)融合和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推動經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。
促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，構(gòu)建優(yōu)勢互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局和國土空間體系。
【中指觀點(diǎn)】
2015年以來，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃先后落地，2022年2月《長江中游城市群發(fā)展“十四五”實(shí)施方案》亦得到國務(wù)院批復(fù)同意，重點(diǎn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展已取得積極進(jìn)展；與此同時(shí)，南京、福州、成都、長株潭都市圈發(fā)展規(guī)劃亦先后獲得批復(fù)，相關(guān)規(guī)劃的落地實(shí)施，亦表明重點(diǎn)城市群和都市圈的發(fā)展將進(jìn)入快速發(fā)展通道，這些地區(qū)對人口、資源等要素的集聚能力亦將有所提高。
二十大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略”，伴隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)深入，優(yōu)勢地區(qū)的發(fā)展亦將更加全面，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場分化行情將加劇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)活力突出、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的地區(qū)，對人口的集聚效應(yīng)或被進(jìn)一步放大，未來人口規(guī)模突出、人口吸引力強(qiáng)的地區(qū)，房地產(chǎn)市場亦有較好的拓展空間，企業(yè)仍需聚焦主流地區(qū)，持續(xù)深耕，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
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